請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定？

請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定？

一、公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限，得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。

二、另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。

何謂利害關係人？

何謂利害關係人？

一、所謂利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

二、利害關係人係指有法律上利害關係之人（參閱民事訴訟法第二章第三節訴訟參加及行政程序法第一百七十四條），條例雖未對利害關係人予以定義，然區分所有權人及住戶均應屬利害關係人。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第三十五條

專有部分與共用部分如何區分？

專有部分與共用部分如何區分？

　　公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分，共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同，有關公寓大廈管理條例專有部分及共用部分之區別，應由建築師設計時予以界定。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第五十六條

共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？

共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？

一、共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，如「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。

二、如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

三、約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第五十六條

公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定？

公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定？

一、各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

二、另共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。

共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。

在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？

在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？

一、建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。

二、另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但因「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」故外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第五十六條

什麼是公寓大廈之專有部分？

什麼是公寓大廈之專有部分？

一、按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。

二、稱專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。

三、公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。如「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」及「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第三條、第五十八條

什麼是區分所有權？

什麼是區分所有權？

一、數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分持有所有權。

二、區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。

三、另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第三條、第四條

在公寓大廈內設立的公司行號負責人或員工是否為「住戶」？

在公寓大廈內設立的公司行號負責人或員工是否為「住戶」？

　　設立於公寓大廈內的公司行號，係向區分所有權人承租使用該專有部分，該公司行號的負責人或員工，應屬經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，應為住戶，其住戶之權利義務當依相關規定辦理。

公寓大廈共用部分、約定共用部分如何認定？

公寓大廈共用部分、約定共用部分如何認定？

一、有關公寓大廈共用部分、約定共用部分之認定，應依起造人於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，加以認定。

二、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，且專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，否則不生效力。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第二十三條、第三十三條

公寓大廈騎樓是屬於專有部分或共用部分？

公寓大廈騎樓是屬於專有部分或共用部分？

一、有關「騎樓」於建造執照申請時所檢附之詳細圖說，究應標示為「共用部分」或「專有部分」法無限制，於不影響公共通行之機能下，騎樓於建造執照圖說上區分所有之劃設，除連通室外通路或門廳部分須註明共用部分外，其餘部分得依慣例辦理。

二、另，按建築物設置騎樓係供公眾通行之用，不得裝設任何台階或阻礙物。騎樓地設置鐵捲門阻礙騎樓通暢，妨礙公共交通，除得依『道路交通管理處罰條例』處理外，亦可以依違章建築處理辦法之規定辦理。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第七條