社區大廈管理委員會可否於規約約定不得經營美容院及仲介公司？
一、按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務。
二、有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，換言之，建築物之共用部分、約定專用部分及約定共用部分使用管理約定事項，其約定不得逾越法定之權利義務。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第四條、第二十三條
2016年9月20日 星期二
2016年9月19日 星期一
公寓大廈管理條例第五十條已授權鄉、鎮、市區公所辦理，是否應包括執行第四十七條、第四十八條及第四十九條之罰鍰處分？本條例相關罰鍰處分之執行，是否有授權範圍之適用乙案？
公寓大廈管理條例第五十條已授權鄉、鎮、市區公所辦理，是否應包括執行第四十七條、第四十八條及第四十九條之罰鍰處分？本條例相關罰鍰處分之執行，是否有授權範圍之適用乙案？
一、按公寓大廈管理條例第二條規定「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，同條例第五十條規定，主管機關應處理事項，得委託或委辦鄉、鎮、市、區公所辦理。
有關本條例第五十條，既有得授權鄉、鎮、市區公所辦理主管機關處理事項之規定，同條例第五十九條又規定主管機關處理第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事，則其授權範圍是否包括執行罰鍰處分，是區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第八條或第四十九條各款情事之一時，應依同條例第三十八條或第三十九規定，罰鍰由直轄市、縣（市）主管機關執行處分，不得授權鄉、鎮、市區公所辦理。
公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？
公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？
一、按法律所定罰則之執行，其為行政罰者由主管機關執行，涉刑事罰者，應由檢察機關處理。
二、另依本條例第五十九條之規定，「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」由此可知，本條例處罰之舉發，凡屬關係人均得為之。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第五十九條
公寓大廈違建是否列入優先處理？
公寓大廈違建是否列入優先處理？
公寓大廈違建，經管理負責人或管理委員會報請處理時，應優先適用公寓大廈管理條例規定立即執行，不宜仍將之列入分類分期分區執行拆除違建之期程。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第八條、第四十九條
住戶違反公寓大廈管理條例第十六條第二項規定，區分所有權人是否有權制止住戶違規情事？
住戶違反公寓大廈管理條例第十六條第二項規定，區分所有權人是否有權制止住戶違規情事？
一、公寓大廈管理依條例（以下簡稱條例）之規定，區分所有權人並無制止住戶違規情事之權，但依條例第五十九條規定，住戶得以他區分所有權人之身分列舉事實及提出證據，報請主管機關依條例第四十九條第一項第四款之規定處以罰鍰。
二、另如規約或區分所有權人會議之決議已規定管理委員會應制止此類行為時，則亦可報請主管機關依條例第四十八條第五款之規定對管理負責人、主任委員或管理委員處以罰鍰。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第四十八條、第四十九條、第五十九條
公寓大廈之違章建築應如何處理?
公寓大廈之違章建築應如何處理?
一、按公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第八條第二項規定，住戶擅自變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室構造或設置廣告物者，經管理負責人或管理委員會報請主管機關後，主管機關應依第三十九條第一項第二款處以罰鍰並令該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。
二、故公寓大廈住戶變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室構造或設置廣告物，如符合建築法規所稱之違章建築者，經管理負責人或管理委員會報請處理時，主管機關應優先適用本條例第三十九條第一項第二款處以罰鍰，並依本條例第八條第二項規定予以拆除或回復原狀。毋需再循違章建築處理辦法所定之程序始得執行拆除作業。
《法令依據》
內政部88.8.20台內營字第8874258號函
住戶將房屋違法使用，其他住戶有什麼方法可以遏止？
住戶將房屋違法使用，其他住戶有什麼方法可以遏止？
一、按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。
二、所謂「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。
三、所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如，製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。
至於住戶如販賣毒品、開設賭場係屬違害治安行為，公寓大廈管理條例雖未有制裁處分之規定，但適用其他法令，人人均得向治安機關檢舉，予以取締。
同一棟大樓中若有住戶經營視聽歌唱業，在晚上大聲喧嘩，影響其他住戶之安寧，有何救濟方式？
同一棟大樓中若有住戶經營視聽歌唱業，在晚上大聲喧嘩，影響其他住戶之安寧，有何救濟方式？
一、按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。
二、因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依其所訂標準為之。
三、如經該管機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」應由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。
四、住戶經處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，應由管理負責人或管理委員會促請改善，於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。
五、如其經營未獲許可，為違規營業者，則屬違反第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更。」並應依第四十九條第一項第三款處罰之。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十二條、第四十九條
住戶在公共樓梯間，堆放雜物，甚至封閉樓梯的安全門，不讓人進出，萬一發生火災，後果不堪設想，如何得以維持公共之安全？
住戶在公共樓梯間，堆放雜物，甚至封閉樓梯的安全門，不讓人進出，萬一發生火災，後果不堪設想，如何得以維持公共之安全？
一、住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。
二、住戶違反規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
三、又，違反前述規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬以下罰鍰。
四、另有供營業使用事實之住戶有違反前述規定之行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。
五、至對於屢勸不改或續犯者，得由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。
六、前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第十六條、第二十二條、第四十九條
大樓的住戶常常在夜間敲打樑柱及牆壁等，造成噪音的污染，如何處理？
大樓的住戶常常在夜間敲打樑柱及牆壁等，造成噪音的污染，如何處理？
一、住戶不得住意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
二、按住戶在夜間敲打樑柱及牆壁造成噪音，影響居住安寧，自可依據噪音防治或相關法規取締處罰。
三、公寓大廈管理條例第十六條禁止之規定，在授予管理負責人或管理委員會出面制止處理之依憑，同時作為勸阻無效時，在改善居住品質而言，當有幫助並得依本條例第四十七條規定處罰。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第十六條、第四十七條
主管機關是否需管理負責人或管理委員會有制止而不遵從之行為後始得受理該案件，若未經制止之程序而報請主管機關處理時，主管機關應否代行制止？
主管機關是否需管理負責人或管理委員會有制止而不遵從之行為後始得受理該案件，若未經制止之程序而報請主管機關處理時，主管機關應否代行制止？
制止得以書面或口頭為之，但應舉證證明業已制止而不遵從之事實，主管機關需查明管理負責人或管理委員會曾有制止之行為，而住戶不遵從後，始得處理該案件。若未經管理負責人或管理委員會制止之程序而報請主管機關處理時，主管機關宜函請應先履行制止程序，不得逕行代為制止。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第十五條、第十六條
若住戶有主要構造之變更時，其並未申請變更使用執照，主管機關會如何處罰之？
若住戶有主要構造之變更時，其並未申請變更使用執照，主管機關會如何處罰之？
一、建築法與本條例規定之立法目的、規範內容與處罰對象均不相同。
二、但建築法第七十三條有關變更規定與第七十七條之二有關裝修規定，若與本條例第十六條第三項發生競合時，尚無從判斷何者應優先適用。
三、因就建築物使用管理而言，本條例似為建築法之特別法，而若就公寓大廈管理維護而言，建築法亦似為本條例之特別法。
四、因此宜由直轄市、縣（市）主管機關依個案具體事實、申報人員及期望達成糾正行為之目的，以供判斷選擇引用建築法或本條例，例如若糾正不當行為目的在發揮住戶自治，以提升公寓大廈居住品質，宜適用本條例之規定。
五、但若糾正目的著重建築管理，以維公共安全或欲限期令其停止使用，或拆除或回復原狀時，自宜適用建築法第九十一條、第九十五條之一之處罰。
住戶違反公寓大廈管理條例第八條第二項規定，經違規住戶抗爭以致無法回覆原狀時如何處理？
住戶違反公寓大廈管理條例第八條第二項規定，經違規住戶抗爭以致無法回覆原狀時如何處理？
一、住戶違反第八條第一項規定，屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會依條例第八條第二項規定回復原狀，如經違規住戶抗爭以致無法回覆原狀時，管理負責人或管理委員會針對該住戶之違規行為，仍得報請直轄市、縣（市）主管機關，加以處罰。
二、如尚有個案執行疑義，請檢具具體事實資料，逕洽當地直轄市、縣（市）政府辦理。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第四十九條
起造人應於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內辦理共用部分之移交及向主管機關報備，因此該成立或推選期日之起算期程是否以報備日為準？倘若起造人先違反規定怠於辦理移交，復因不能通過檢測且怠於修復改善時，應認定屬同一違反事件或認為是二件事件？
起造人應於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內辦理共用部分之移交及向主管機關報備，因此該成立或推選期日之起算期程是否以報備日為準？倘若起造人先違反規定怠於辦理移交，復因不能通過檢測且怠於修復改善時，應認定屬同一違反事件或認為是二件事件？
一、報備與否不影響管理組織之成立，故應以實際成立日期為準，而非以報備日為準。
二、所述起造人違反情事係同一事件，即違反公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第五十七條第二項，則必違反本條例第五十二條第一項，故第四十九條未區分違反第五十七條那一項。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十八條、第四十九條、第五十七條
對嚴重違反住戶應遵守義務者，致無法維護共同關係者，在何種情形得強制其遷離或出讓。
對嚴重違反住戶應遵守義務者，致無法維護共同關係者，在何種情形得強制其遷離或出讓。
一、住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務，為保障絕大多數住戶之應有權益，對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法維持共同關係者，訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。
二、強制遷離是對住戶所採行之方法，如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強制出讓區分所有權。
三、住戶發生重大違規情事者，其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形，採行二階段之處置：（一）勸解，管理委員會或管理負責人應促請當事人於三個月內改善。（二）強制遷離或強制出讓區分所有權。
四、當事人經勸解無效，由區分所有權人會議召集人召開區分所有權人會議，訴請法院強制其遷離；其為區分所有權人時，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第十六條、第二十二條
強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範？
強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範？
一、區分所有權人會議決議重建，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權，或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
二、至於強制出讓之受讓人資格及出讓價格應如何規範，查公寓大廈管理條例並無明文，惟該條例未規定者，適用其他法令之規定。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第一條、第十三條、第十四條
公寓大廈重大修繕或改良標準為何？
公寓大廈重大修繕或改良標準為何？
一、有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決。
二、如屬公寓大廈之重大修繕或改良，則應經區分所有權人三分之二以上及其所有權比例合計三分之二以上出席，出席人數四分之三以上及出席所有權比例四分之三以上之同意，始得為之。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第十一條、第三十一條
樓上露台漏水要由誰修理？
樓上露台漏水要由誰修理？
一、漏水若是房屋結構問題，表示是建商的過失，只要在房屋漏水的保固期內，都可向建商求償。
二、至於管委會是由住戶組成，不必為房屋結構的問題負責；除非經過鑑定，漏水的原因是公共管線施工不當所造成，或是漏水處涉及樓梯間等公共區域，才可依公寓大廈管理條例要求管委會以社區公共基金給付修繕費用。
樓上住戶在陽台上造景，造成樓下住戶長年漏水，及假山流水裝潢造景是否影響建築結構之安全？
樓上住戶在陽台上造景，造成樓下住戶長年漏水，及假山流水裝潢造景是否影響建築結構之安全？
一、樓地板漏水其維修費用由樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於一方之事由所致者由該區分所有權人負擔。
二、另因假山造景所可能導致建物結構產生變化之顧慮時，可請土木結構技師檢驗，若證實因假山可能造成樓地板負荷過重影響安全，而對方仍拒改善，住戶有權要求主管機關為必要之處置或逕向法院提起訴訟，請求屋主移除。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第十二條
樓上排水管漏水，樓下的住戶有什麼救濟方式？
樓上排水管漏水，樓下的住戶有什麼救濟方式？
一、專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
二、如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。
三、同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第六條、第十二條
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