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公寓大廈管理組織報備

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2016年9月20日 星期二

就同一議案重新召集區分所有權人會議時，其與第一次會議所須最少間隔時間？

就同一議案重新召集區分所有權人會議時，其與第一次會議所須最少間隔時間？
　　公寓大廈管理條例第三十二條第一項之立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達條例第三十一條定額時， 由召集人就同一議案重新召集會議，使區分所有權人有再次參與會議之機會，並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議，俾利管理維護事務之執行，故條例第三十二條所稱就同一議案重新召集會議，自當於第一次會議結束後，始得進行會議召集之程序。條例第三十條第一項規定開會「通知」或「公告」之程序，應於第一次會議結束後始得進行。

 《法令依據》
公寓大廈管理條例：第三十條、第三十一條、第三十二條
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公寓大廈管理委員會改選管理委員時，採用舉手方式進行表決，是否合法？

公寓大廈管理委員會改選管理委員時，採用舉手方式進行表決，是否合法？
一、按管理委員會之組織及選任應於依區分所有權人會議決議，但規約另有規定者，從其規定。

二、另本公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第廿九條及第一條第二項業有明定，選任管理委員之表決方式，前揭條例並無限制規定，其選任方式應依規約，規約未規定時，得參照會議規範規定辦理。
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同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈准予分別成立管理委員會時，是否應各自召開區分所有權人會議為之？

同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈准予分別成立管理委員會時，是否應各自召開區分所有權人會議為之？

一、同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，依管理組織報備處理原則，得分別成立管理委員會時，是否其對應之區分所有權人會議亦應召開，雖法無明文。
二、但觀其旨意，宜先分別召開區分所有權人會議，分別訂定規約，或規約中訂有分別組設管理委員會條款，始得分別組成管理委員會。
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當任一區分所有權人之區分所有權人數超過1/5以上時，其區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算應如何辦理？

當任一區分所有權人之區分所有權人數超過1/5以上時，其區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算應如何辦理？
　　區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十七條
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2016年9月14日 星期三

區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制？又未能出席會議時，如何行使表決權？

區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制？又未能出席會議時，如何行使表決權？

一、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
二、區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
三、表決權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益，故規定一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算；或單一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分亦不予計算。
四、同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。
《法令依據》

公寓大廈管理條例：第二十七條
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區分所有權人會議得否限制區分所有權人行使表決權？

區分所有權人會議得否限制區分所有權人行使表決權？

　　區分所有權人表決權行使，除規約或區分所有權人會議另有規定外之例外規定，是不得經由規約或區分所有權人會議決議加以限制。
《法令依據》

公寓大廈管理條例：第二十七條
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信託關係之受託人已登記為所有權人，該受託人於區分所有權人會議有無表決權？

信託關係之受託人已登記為所有權人，該受託人於區分所有權人會議有無表決權？

一、按「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」、「受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。」信託係以當事人間之信託關係為基礎，受託人既係基於信賴關係管理他人之財產，自須依信託行為所定意旨，積極實現信託之目的

二、是信託關係之受託人已登記為所有權人，該受託人於區分所有權人會議中，自應與一般所有權人相同，有其表決權。至其表決權行使及計算，同各區分所有權人。

《法令依據》
信託法：第一條、第二十二條

公寓大廈管理條例：第二十七條
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公寓大廈管理委員為法人應如何行使其職權？

公寓大廈管理委員為法人應如何行使其職權？

一、公寓大廈管理委員為法人，在區分所有權人會議或規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。

二、無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。
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公寓大廈管理委員為法人時應以何人為法定代理人，是否得以委託方式委由公司員工代為行使職權？

公寓大廈管理委員為法人時應以何人為法定代理人，是否得以委託方式委由公司員工代為行使職權？

一、在區分所有權人會議決議規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。

二、無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。
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公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員或住戶代為出席並執行投票？

公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員或住戶代為出席並執行投票？

一、按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。
二、主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。
三、但規約另有規定者，從其規定。
四、至於公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員代為出席並執行投票疑義乙節，查公寓大廈管理條例並無相關規定，如何適用，應依前揭規定為之。

《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十九條
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區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議時，委託書之授權範圍及其提出期限有無限制？

區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議時，委託書之授權範圍及其提出期限有無限制？

一、受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

二、又委託書內容是否應記載授權範圍，參酌民法規定，委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任。

三、故委託事項應於委託書記載授權範圍。

四、至有關委託書可否事後為之，按委託書係有無受託行使權利之依據及證明，似不得於事後補正。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十七條

民法：第五三二條
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公寓大廈管理條例所稱之「利害關係人」是否包含「借住戶」或區分所有權人出示委任狀委任之「受任人」？

公寓大廈管理條例所稱之「利害關係人」是否包含「借住戶」或區分所有權人出示委任狀委任之「受任人」？

一、符合住戶之規定者，自得行使條例第三十五條規定之權利。

二、另區分所有權人委任「受任人」之權責，請依民法之相關規定辦理。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第三十五條
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公寓大廈管理條例第二十七條第三項中「他人」，得否限制委託對象？

公寓大廈管理條例第二十七條第三項中「他人」，得否限制委託對象？

一、按民法有關人之規定，包括自然人及法人。
二、公寓大廈管理條例第二十七條第三項所稱之「他人」，因條文未有例外規定，應包括自然人及法人
《法令依據》

民法總則：第二章
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區分所有權人會議召集人可否委託他人代理？

區分所有權人會議召集人可否委託他人代理？

目前法無明文限制，區分所有權人會議召集人得委託之規定，其會議召集人之資格，仍應依公寓大廈管理條例之相關規定。

《法令依據》

公寓大廈管理條例：第二十五條
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無召集權人所召開之區分所有權人會議，是否有效？

無召集權人所召開之區分所有權人會議，是否有效？

一、無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。
二、是以，區分所有權人會議之召集人未依公寓大廈管理條例規定產生者，其區分所有權人會議之決議，自不生效力。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十五條

最高法院二十八年上字第1911號
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公寓大廈起造人為數人，如何互推ㄧ人為召集人？

公寓大廈起造人為數人，如何互推ㄧ人為召集人？

　　起造人為數人時，應互推一人為召集人，該互推方式並無明文，且施行細則第八條亦無適用之規定，其互推宜合意為之。
《法令依據》

公寓大廈管理條例：第二十八條
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公寓大廈於管理負責人推選或管理委員會成立後，應由何人召集區分所有權人會議？

公寓大廈於管理負責人推選或管理委員會成立後，應由何人召集區分所有權人會議？

一、無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，始由區分所有權人互推一人為召集人。
二、是以，公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前，雖已互推產生召集人，但於管理負責人推選或管理委員會成立後，其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，如具有區分所有權人身分，自應由其擔任召集人，召開區分所有權人會議。
《法令依據》

公寓大廈管理條例：第二十五條
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區分所有權人會議原召集人任期屆滿，如何處理？

區分所有權人會議原召集人任期屆滿，如何處理？

一、區分所有權人會議召集人其任期屆滿未再選任時，自當解任。
二、至於互推之召集人依規定為管理負責人，其於任期屆滿前，如仍未成立管理委員會或推選管理負責人，該召集人於任期屆滿後，方符合條例所稱無管理負責人或管理委員會之規定，始得由區分所有權人重新互推一人為召集人。
《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十五條、第二十九條

公寓大廈管理條例施行細則：第七條
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召集人未履行召集會議之義務，應如何處理？

召集人未履行召集會議之義務，應如何處理？

一、區分所有權人會議召集人任期一至二年，連選得連任一次，但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
二、召集人任期未屆前，應依規定執行區分所有權人會議召集義務。
三、召集人未履行義務時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
《法令依據》

公寓大廈管理條例：第二十五條、第五十九條
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召集臨時會議，應向何人請求辦理，可否由區分所有權人召集？

召集臨時會議，應向何人請求辦理，可否由區分所有權人召集？

　　區分所有權人會議應由召集人召集，因故召集人無法召集時，經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集。

《法令依據》
公寓大廈管理條例：第二十五條
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